纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务，不征收增值税。你公司可以通过签订租赁补充协议适用上述免租期增值税政策。由于你公司已提前预收租金并开票，因此退还的三个月租金，应开具红字发票，冲减对应的租金金额。
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